都市計画法は、行政書士業務を行う上で
必ず知っておかなければならない
法律のひとつです。
●家を建てるための
土地を買いたい
●相続した土地を売りたい
●田んぼを埋め立てたい
などの相談があった場合は、
行政書士業務にダイレクトに
つながっていきます。
もちろん、都市計画法のすべてを
知っていなければいけない
というわけではなく、
関係がありそうなポイントだけ
しっかり押さえておけばOK。
今回は、行政書士なら
絶対に知っておきたい
都市計画法の基本とポイントについて
解説していきたいと思います。
都市計画区域 内・外
日本は都市計画区域の内と外に
分かれています。
人が住んでいて道路が通っている
ところのほとんどが都市計画区域内、
森林や山奥、海岸などは
都市計画区域外となります。
深く考えず、あーそーなんだ、
くらいの理解でOKです。
市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域
都市計画区域内は、
●市街化区域
●市街化調整区域
●非線引区域
の3つに分かれます。
●市街化区域…街づくりを進める
●市街化調整区域…田んぼを守る
●非線引区域…上のどちらでもない
覚えておきたいのは
市街化調整区域です。
市街化調整区域は、
原則として建物が建てれません。
お店や工場などはもちろん、
一軒家もです。
つまり、市街化調整区域の土地が
売り出されていた場合、
そこに家を建てることができない
可能性が高いということであり、
逆に売りに出したいと思っても
建物が建てれないので
高く売れないということです。
市街化区域及び非線引区域であれば、
建物を建てることができます。
農地転用、つまり田んぼを
埋め立てるときも
この区域分けが密接に絡んできます。
市街化区域の農地を、
例えば宅地にする場合は、
街づくりをどんどん進めていこうという
地域なので届出をするだけでOKです。
非線引区域の農地の場合は
許可を受ける必要がありますので、
許可申請が必要です。
市街化調整区域の場合は、
原則、許可が下りません。
開発行為と開発許可
開発行為とは、
建物を建てる目的で行う
埋め立てなどの土地造成工事のことで、
建物を建てる目的であるため、
市街化調整区域では
原則として開発行為ができません。
市街化区域であれば、
1000㎡以上の土地造成の場合は
開発許可が必要となります。
1000㎡というと約300坪。
駐車場2台付の一軒家が
5-6件立っている土地の広さと
イメージすればだいたいOKです。
非線引区域は3000㎡以上で
開発許可が必要です。
用途地域
都市計画法では、
都市計画区域内の市街化区域及び
非線引区域内において、
土地の用途を指定する
用途地域が定められます。
と言っても必ず定められている
わけではなく、「指定なし」と
されているエリアもあります。
用途地域は以下のものがあります。
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
田園住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
このようにいろいろありますが、
以下のポイントは最低限
押さえておきましょう。
■市街化区域は用途地域を
必ず定める。
■非線引区域で用途地域が
指定されていると
農地転用許可が下りやすい。
■市街化調整区域では
用途地域を定めない。
開発行為もできず、
家も建てれない。
■工業専用地域では
一般住宅が建てれない。
■〇〇住居地域では、
風営法の許可が下りない。
（雀荘などが×）
その他にも細かな規定が
いっぱいありますが、
都市計画法の基本とポイントは、
最低限上記を抑えておけば
大丈夫です。
宅建士の勉強をすると
もう知識を深めることができるので、
興味があればチャレンジしてみると
いいと思います。
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