新しい分譲地などで
どんどん新しい家が建ってくると、
近くのこれまで田んぼだったところにも
急にアパートが建ちだすのを
見たことはないでしょうか。
宅地分譲して売ればもうかるのに
なぜアパート？
と思うかもしれませんが
これには明確な理由があります。
それは相続税対策のため。
お金持ちの節税テクニックです。
まず前提知識。
①相続税は財産が多いと高くなる
②宅地は農地よりも財産評価が高い
③市街地の農地は宅地並みの評価
■市街地の農地…
市街化区域内の農地
非線引区域+用途地域有の農地
預金１億円と評価１億円の
市街地の田んぼを所有しているとき
２億円の財産があることになり、
相続税は２億円をもとに
計算されます。
では、この田んぼに１億円のアパートを
建てるとこうなります。
①預金が0
②１億円の建物の評価は
だいたい6掛け＝約6000万円
③アパートの場合は人に貸しているので
さらに評価は▲30％
＝4200万円
つまり、1億円の預金を
もとにしてかかる相続税が、
アパートになると4200万円をもとにして
相続税を計算するため
大きな節税になるということです。
さらに土地についても
貸家建て付け地ということで
評価額が軽減されます。
④土地は、1億円からおおよそ
▲15％～20％
＝約8000～8500万円
以下、計算式です。
※借地権割合60％(地域により異なる)
1億円×（1－借地権割合×借家権割合）
＝1億円×（1－0.6×0.3）
＝1億円×0.82
＝8200万円
さらに大きなメリットがあります。
⑤家賃収入が入る
つまり、2億円の財産を持っている人が
アパートを建てると、
持っている財産は
1.2億円ほどの評価に変わり、
さらには家賃収入まで見込める
ことになるわけです。
とはいえ、田んぼにアパートを建てて
経営するにはリスクもあります。
①自己資金が必要
②空室になることがある
③経年で家賃が下がる
④維持管理・修繕が必要
⑤入居者トラブル
このようなリスクを踏まえても
田んぼにアパートを建てた方がいい！
という市街地農地を持つ地主さんが
次々とアパートを建てているのです。
